【レバレッジ・信用・種銭】不動産投資の極意やロジックを教える

>>1
何か勘違いしてるみたいだけど
信頼関係とか全くないよ銀行は
担保次第なだけ

>>75
分かってないね
担保の評価は勿論だけど実績をつくることはかなり重要だよ
特に元手が少ない一般人にとってはな

>>1
ワイネット銀行から4000万住宅ローンつまみ中の年収1500万個人事業主や。
貯金は今1500万ほど。
新NISAをやるつもりやったがイッチのスレ見て不動産投資に興味出てきた。
節税対策ずっと考えてたとこやし。
勉強する気になったわ！

>>223
新NISAは手堅くてええと思うで
ワイもするつもりやし
不動産勉強してみてこれはいける！って思える物件がない限りはNISAにしておくことをおすすめするわ
いい物件がないのに無理矢理手を出すことほど愚かなことはないからね
ただチャンスのときにすぐ動けるようにしておくことは絶対条件や

>>227
ですよね。
もし不動産投資するならワイみたいな住宅ローンおじも地方の土地から買うべきかね？
そもそも借りれない気もするが

>>228
銀行さんも違法建築には厳しいからねぇ
違法箇所を修正しなさい言うしな
まぁそれはしゃーないことよ

>>229
住宅ローンは多少足枷になるかもだけどそれだけの年収と預金があるなら融資には問題ないと思うけどね
ワイは銀行マンではないから絶対とは言えないけども、少なくとも個人事業主なら今の取引銀行も内情分かっているだろうし
できるなら都内の出来るなら23区がベターだけど、地方も余裕で儲けられる物件は転がってる
ただ地方だと当然ながら人口増加見込みの地域でないと長期的な計画で手は出すべきではないね

>>234
アドバイスありがとう！
都内23区住みやから23区内のが地方の物件見るより探しやすそうや。
けどワイはネット銀行から住宅ローン借りてるから他の銀行で借りれるのか心配やな。
銀行飛び込んでみるかな。

>>239
せっかく都内なら都内でやった方がええな
特に都内はキャピタル見込めるし失敗してもそう大怪我はしないことが多い
知ってるかもやが銀行によって貸してくれるところもあれば貸してくれんところもあるし何件か回ってみるべきやな
個人事業主ならまずその事業の取引があるとこから聞いてみるべきやね

>>240
ちょっと前に古家スキーム流行ったよな
少ない元手で利回り10%超を見込めるしね
多少苦労はあるかも知れんが全然なしではないと思うで

>>5
そりゃ銀行に融資してもらうためよ
手持ちのキャッシュだけで不動産投資できる人間なんて元々の地主しかできんからね

>>7
回答が当たり前の内容すぎて拍子抜けしたわ

>>12
当たり前のことを当たり前にできて初めてスタートラインに立てるのよ
基本ができない奴に成功はない

>>14
不動産投資に関して当たり前じゃないことも何か言ってみて

>>17
質問の範囲が広すぎて内容もざっくりしすぎやろ
せめて具体的に質問してもろて

>>18
不動産投資の極意で、当たり前に知られてないことを教えてくれ
わからないなら良い

>>24
質問の内容が１ミリも変わっていないんだが
そもそも当たり前に知られていないことは極意ではない

10
いきなり難しいこと言っても誰も分からんやろ
なんなら質問して欲しいくらいだ

>>13
質問いうてもワイはまず不動産の買い方からわからんわ
多分話の流れはキャッシュ持っとくの普通にクソ強いぞ的なことなのかなと思ったんだけど
質問回答って横道に逸れるからイッチの思惑にそった話をまず聞きたいわ

>>27
マジでいい物件を見つけたいなら地元の不動産屋と仲良くなるか地主と仲良くなるしかない
レインズや楽街に流れてるような物件でもいけないことはないけど本当に美味しい物件は水面下でしか動かないからね
そして一昔前ならキャッシュなしでもいけたけど今は頭金2～3割必要と言われてるからそのくらいのキャッシュはないとスタートラインに立てない

>>36
めっちゃ極論やけど銀座の一等地とか一般人がコネなしでいきなり所有するのなんかまず不可能みたいなのと似たような話か

>>41
担当者次第だけど基本的にはアホと思っていい
そしてあいつらの持ってくる話は鵜呑みにしてはいけない

>>42
まぁそれはそうよ
そして銀座とか風俗街で一般人が融資引っ張るのはほぼ不可能

>>15
政令指定都市でだいたい8%のRCを5棟
それと貸テナント、貸地、貸倉庫

>>16
築何年や？
フルローンなんか？

RCとはいえ新築でもないとその利回りやったら融資期間的にきつくないか

>>87
今残ってる物件で一番古いのは築37年
新しいのは築9年
そして来年新築する
来年建てる新築は土地から購入やから利回り5.5%やがキャピタルゲイン見込めるいい立地やねん

>>92
そうなんか、わいは戸建てしかやってないけど
アパートって売るの難しくないんけ
拡大しやすい以外に戸建て超えるメリットあるんけ？

あとデッドクロスとかわいはともかく
一般に解説せな理解できんやろ

>>95
戸建てを超えるメリットはそりゃ規模のデカさよ
賃貸マンションは収益還元法で値づけされるパターンが多く億以上で売買できる分、キャピタルゲインも見込める

デッドクロスに関してはまあ質問がきたら答えるレベルよ
そこまで専門的に話しても見てる人ついてこれんし

>>19
今9,000万円だけど来年5.8億円になる

>>20
俺は不動産営業やない
オーナー業や

>>22
そんなん基本釣れない前提の数打ちゃ当たる作戦だからな
あの手の不動産営業マンで長続きしてるやつなんてそうそういない
ってか、あいつらはガチでいい商品だと思い込んでいる

>>25
ワンルーム投資は騙される奴がアホすぎるやろ

>>25
一時期流行ったワンルーム投資もキャッシュ余っててマジで節税対策したいってやつじゃないとやるべきではないわ
年収400万円前後が一番引っ掛かりやすい

>>28
俺は第一地銀だね
もし0から始めたい場合は信用金庫や信用組合からスタートして信用づくりすべし

>>30
ワイは貸すことがメインやが転がすこともある
その人の将来的展望とスタイル次第やね

>>32
株との大きな違いはインカムゲインとキャピタルゲインの大きさやね
要は利回り及び売却益の大きさ
不動産はローンの返済を終えたら売却益がっつりって感じ

>>44
不動産のローンを返し終わるとするじゃん？
それ結局自分で払い込んでるんだから売却益大したことない気がするんだが違うのか？

>>43
基本的にはその通りや
ただ業者も全てが全て同じようにはできないので絶対的に儲かると思ったものだけしか手を出さなかったりね
一般人がつけいるスキがないことはない

>>47
不動産のローンを誰が払っているのかというとその不動産を借りている奴らなのよ
例えば月の家賃収入が100万円で銀行への返済が60万円として経費や税金差し引いて手残り20万円とする
毎月20万円貰いながら時とともに自分の不動産になっていってる感じよ

>>34
ワイは親戚が余らせてる土地をまず購入した
そこに建物建ててテナント貸したところからスタート
親戚の土地とかそうそうないだろうから、そういう特殊案件がない場合は中古のRCからスタートすべし

>>35
場所は東京ではなく政令指定都市

>>50
マイナス金利解除だし売却のタイミングとしては悪くないかもね
ただ建材自体はまだまだ上がる可能性高いしそこは考慮しないとな

>>51
この世界に飛び込んでいく勇気は必要やね
動く金額は決して少なくないし普通はそこでとどまってしまう

>>53
都内でそれ相応の売却益を見込める物件じゃない限りそれは手を出すべき物件じゃないね
今は特に全体的に高いし

>>56
それはよくないね
どういう経緯で買ったの？

>>57
投資である以上、無勉強はダメだよ
労力は特段そこまで掛からないかな
サイクルに入ってしまえばあとは不労所得だ

>>58
ワイ医者だから勉強して労力も使うなら医院経営の方がええとか思っちゃうんよな
不労所得は魅力ではあるけど

>>59
流石に医者ほどの勉強はいらん
頭の良さというよりは鼻がきくことの方が重要だしね
医療関係者も不動産に手を出してる人はめっちゃ多いし医者というアドバンテージは強いからヤル気がでたときに考えてみてもいいかもな

>>60
ワイの知り合いでやってる人おるけど結構勉強家やわ
ただ、診療科が開業に向いてないから開業より投資という感じではある

>>61
寧ろ勉強家やないと医者になれんと思ってるんやが
まぁ投資にも向き不向きはあるし、自分がこれならやれる！と思ったものをやるのがベターよ

>>63
せやなぁ
ワイとか結局投資と労働って大差ない(起業家の場合)と思っているところあるかもしれん

>>64
まぁそこら辺は考え方よな
不動産投資においては最初は自分が動かないといけない面もあるしね
サイクルにのせるまでが仕事やからな

>>65
土地から買えなくてもええ
最初は中古ワンルームでもいいんよ
ここでいうワンルームはワンルーム投資とは違うからな

>>62
スルガスキーム以前だったら元手0でもいけたけど、今は頭金最低2割必要と言われている
今フルローンは余程の人間やないと無理や

で、まずやるべきは銀行の信用作り
用意できる頭金に応じて中古ワンルームからでもいいからスタートすべし
それを何回か繰り返していくうちに大きめの融資も通ってくるようになる
500万円元手があれば問題なく始められる

>>66
利回りドンくらいのワンルーム目指せばいい？

>>114
都内23区なら最低でも6%以上が目安
それ以外なら築年数や立地にもよるけど8%は欲しいところ

>>115
初動は元手がいくらかによる
200万円なのか1,000万円なのか5,000万円なのかそれ以上なのかで変わる
そして立地
少ないならワンルームから、1,000万円以上なら都内ならファミリー物件から、地方なら土地から、5,000万円なら都内は土地から、地方なら中古一棟から～とかね

>>68
噂には聞いたことあるけどそこまでボレるもんなんか？
流石に噂が独り歩きしてない？

>>70
それを偏見と呼ぶ

>>70
めっちゃ分かる
三方良しに絶対ならない事してる連中だからな

投資用途のマンションは防音性皆無だけど
都市部では、こいつらのせいでそんなマンションが増えすぎた
いかに安く建てて、高く住ませるかしか考えてないから

>>72
不動産なんて居住用事業用じゃなければ基本投資目的やろ
売る側の質問も意味分からん

>>73
あぁ、一軒家ね
利回りはそれなりにいいかもだけど売却益見込めるんやろかそれ

>>79
借金してやるものやで
理由はそれだけレバレッジをきかせられるからや
不動産で無借金経営って小さい規模でやるか、相当裕福なやつしか無理やぞ

>>81
その通りやな
株では融資おりんが不動産ならおりる
それだけ銀行は不動産にある一定の信用をおいてるから

>>82
そんなこと言って破産していった人何人も見たけどね
もう一回言う融資の基準はあくまで資産があるかどうかだけ
担保が割れれば回収フェーズに入るように指示が出るよ

>>89
そりゃ素人が安易に手を出すと破産するのは当たり前なんよ
そこまで簡単な世界やないからな
それがかぼちゃの馬車やねん
担保が割れれば回収？
そんなこと不動産投資においてはできんやろ
不払いでもない限り抵当の実行なんてできんで

>>93
担保が割れれば融資が止まる
融資が止まれば…どうなるよ？
銀行は信頼関係どうので動かないよ
ミスを被るのが嫌な民族だから絶対に

>>98
今やサラリーマン投資家なんてそうおらん上に高齢者ほど有利ってなんやねん
時代にとり残されてるで

>>99
融資が止まるの意味が分からん
一つの不動産に対して継続的に融資受けるわけやないんやで？

>>106
なんか素人すぎるな新人か？
融資が止まる意味が分からないなら
お前の言ってるスキームは完全に消滅するよ

>>132
お前が想定してる前提がそもそも違うのよ
不動産投資において担保がとれないってことはあり得ないからな

>>137
お前ねえまあいいけど
担保割れの話をしてるんだがまあ理解できてないか
最初に戻るけど信頼関係じゃないことは確かだから
成功したいのなら地に足をつけろってだけいっとくよ

>>89
あと、因みにワイは資産0からできるなんて一言も言ってないから勘違いするなよ
資産少ないなら少ないなりにやり方があるって言ってるんや
少ない元手からいかに資金を調達するかだな

>>83
税金対策の不動産購入も当然あるがそれはあくまでも相続税対策が基本や
それ以外はデッドクロスとの戦いになるからな
事業でやる不動産投資は借金が基本よ

>>85
大事なことってなんやねん
担保は必要に決まってるやろ
それは購入した不動産を担保に入れるのは基本やしな
あとは銀行マンの作文しやすい事業計画書をつくるんよ
ずぼらな奴には銀行も貸さん

>>91
そんなん無理や
不動産はやっぱり大手が強い
JRも強い、強すぎる

>>91
もはや法律の問題だろ
一極集中が進むほど安い単身向けのワンルームに部屋が細分化されていく

>>98
そんなに興奮しないでください

両方やったらええんやで
不動産は安定したインカムゲインが得られるからな

>>101
ワイ若いからそんな元手ないんやわ
10億越えたら不動産も考えると思うけどそれ以下は株の方が早いやろ
知り合い見てると優良顧客(キャッシュで買える層)は何故か何部屋も抽選当たるし(^^;;

>>105
いま資産いくらなんや？
何億もあるんけ？

>>105
そりゃ元手次第やが株は少額からでもやれるからな
どの投資にも言えるけど資力があればあるほど有利だし、不動産は特にその資力の影響を受けるしね

>>100
お前ちゃんとワイのレス追ってないやろ
元手少ないなら中古ワンルームからスタートして実績をつくれ言うてるやんけ

>>117
当たり前のことしか言ってなくて草
当たり前のことは極意とは言わんで

>>119
別にも言っているけど当たり前のことを当たり前にやるのが極意なんやで
当たり前じゃないことは素人はやるべきではないことなのよ
例えば崖条例がある中古物件を敢えて購入する、とかね

>>126
それは不動産に限らず全てにおいてそうやな
よく知りもしない勉強もしていない投資につっこんでいって成功する極意なんてどこの世界にもない
それでプラスに働いたとすれば運が良かったってだけなんよ

>>127
ワイのイメージもまさにそんなかんじや

>>134
じゃあお前は何が聞きたいのか教えてみ

>>136
別にワイは不動産投資だけがレバレッジかけられるなんて言ってないやろ
株式でもなんでもレバレッジかけたいならかければいいだけの話や

>>139
いやいやそうではなく結局他の金融商品にレバレッジかけられるなら不動産投資じゃなくても良くない？っていうか
ワイは不動産投資を否定しているのではなくむしろ魅力を知りたいと思っている
今のところ労力と利回りが割に合わない気がしてる

>>147
そりゃワイは株式投資より不動産投資の方がいいとかその逆だとかは主張してないからな
どちらの方が絶対にいいなんて言えないしね
ワイは0から数億円をつくり出せる不動産が向いていたってだけや
この0からってなはフルローンのことやが

>>150
ふむ
不動産投資っていうか不動産経営に近いな
株式投資のように片手間でできるわけじゃないってわかった
結構努力してそうだな

あと最後に聞きたいのは、何円の不動産を買って、銀行で何円をどのくらいの金利で借りて、その不動産から年にどのくらいの収入を得ているのか
1つの例を大体の数字でいいから教えてほしい

>>152
不動産経営はインカム狙いの不動産投資やからね
まぁインカム狙いもキャピタル狙いもどちらもやってるって感じかな
ここはケースバイケース

１つの例か
どのくらいの規模のやつがいいだろうか
例えば今度新築する物件は土地から買うんだけど、土地1.6億円、建物3.2億円、金利1.2%、月の家賃収入220万円、月の返済140万円って感じかな？

>>153
で、0から数億円生み出すってのは仮にこの物件のローンを返済し終わったあと売却して2億円だったとする
フルローンだから元手0で月々キャピタルもらいつつ最後は2億円手に入れる
不動産投資の面白いところはこんな感じかな？

>>153
それってつまり毎月の収入から返済がプラスになってるから実質手出し無しで毎月80万円入ってくるってこと？
年間収入960万円÷4.8億円=0.02で利回り2％ってことだけど利回りとか関係なくないか？
金を借りれりゃ金が手元に入ってくるって感じ？
不動産についてよくわからないから混乱してる

>>157
毎月の収入から返済がプラスじゃなくて
毎月の収入から返済分を差し引いた金額がプラスの間違い

>>153
RCけ
何年ローンなんや？

>>167
RCの35年ローンや
一般人が住宅ローン35年組んで一軒家を建てる感覚でワイもそこの屋上をお家にして～って感じやね

>>170
でもそのマンションを建てるのにめちゃくちゃ知識いるんじゃないの？
例えばデザインとか間取りとか採算とれるかとか

>>171
建築に関してはワイは素人やからな
餅は餅屋にというようにそこは基本専門家に任せるで
オーナー宅の部分だけは色々話し合いするけども

>>172
相続税対策はやってないとガッポリもっていかれる
何もしないと三代でなくなるとはよく言うたものよ
累進だし資産6億円超えてたら半分もっていかれる
そうならない為に不動産ってのは相続税対策にも有効なのよ
資産を圧縮できるから

>>175
委託でええんやな

資産を圧縮とはどういうことや？

>>176
不動産にのる資産圧縮ってのは、例えば現金１億円あったとする
その現金で１億円の土地を購入したとする
そうすると不動産の評価額ってのは市場価格の7割で見られるから税法上7,000万円持っていると見なされることになる

更にそれを他人に貸した場合、さらに評価額が減額される
つまり土地の上に収益物件を建てて賃貸すればざっくり5,000万円の評価額まで資産を落とせる

これが不動産が相続税対策に有効と言われるロジック

>>179
なるほど勉強になる
不動産投資ってどうやって勉強した？

>>182
収益物件建てるときに銀行から融資を組む場合、借金は負の財産とみなされるからより所有している資産を目減りさせることができる

ワイは先輩が地元で有力な不動産屋やったから下積みさせてもらった

>>183
おっ、頑張るんやで
最低37点はとれるよう

>>185
さんくす
頑張るわ

>>155
利回りの計算ちゃうで
年間家賃収入が2,640万円やから960万円を割ったらアカン
まぁ手残りが80万円という考えではなく、所得税や修繕積立金を考慮して40万円くらいと考えておくのがベターやな
月々40万円のお小遣いを貰いながら35年後には売却して数億円っていった感じ
まぁここはワイの家も入ってるからそこまで利回り気にしていないのもある

>>159
実質的な利回りは返済を差し引いた金額じゃないのか？
表面利回りと実質利回りってやつ

>>160
実質利回りってのは表面利回りから経費引いたものや
ここでいう表面利回りは2,640万円÷4.8億円=5.5%やね
実質は多分5%切るくらいかな
先にもいった通りワイの新居含んでるから住宅ローンとでも思っておくわ

>>161
ゴミみたいな利回りで草

>>162
でもこれ銀行から借りた金やで
んでその借金を他人に払わせてるわけや
つまり無から有を生み出してる

>>161
こういうことだよな？

>>165
そうそう、そういうこと
入居者に借金払ってもらいながら月数十万円のお小遣いも貰いながら自分もそこに住みながら最終的に売って数億円～って感じやね

>>161
専業大家なん？
嫁と子供おるんけ？

>>162
まぁワイの自宅含んでるし元々キャピタル狙いの場所やからこれで全然問題ないんやで
住宅ローン払うよりお得ってもんよ

>>163
専業やね
嫁はおるけど結婚したばかりやから子供は今からや

>>169
ワイ自身が宅建士で法人も作っとる
まぁでも、売却は仲良くしてる先輩に頼むんだけどね
その先輩にいい土地紹介してもろてるしギブアンドテイクよ

>>173
業者さんだったか
失礼した

>>174
ワイがやってるのは宅建士関係ない資産管理業務なんやけどね
入退去と確定申告のシーズン以外は基本的に暇なんよ
不労所得が基本だしね

>>204
部屋単位の話ならまぁなかなか難しいし儲かっても微々たるもんやからね
やるなら棟単位がいい

>>209
買う価値があるものは時期に関係なく買えばいい
好機は待ってくれないよ

>>210
電話営業にはのらないことが一番よ
寧ろ未だにそんな営業やってるの逆に凄いわ

>>211
投資における正解ってのは蓋を開けてみないと分からない
結果どれだけ儲かったかが正解だったかどうかって世界だよ

>>212
そういうと思ったけど、レスから判断するに今の資産規模にしてはしっかり借り入れするみたいやからどうしても前傾姿勢やなと思ってまうわ

>>221
先にも言っている通り、今回の物件はワイの家でもあり場所もいいことから単なる収益物件とは考えてないものでね
仮に5億円失敗してもそれをチャラにできる原資があるし何も危惧していないよ

>>224
そうなんか
実はレス多すぎてウンザリしたからほぼ読まんと適当書いたんやスマン
自宅やったら別にええな

>>226
まぁワイだけでもう100レスくらいしてるしな
簡単に言うと自宅込みでキャピタル見込めてそうそう値崩れしないところに買った感じや
表面5.5%でもワイが住みたいと思ったところやから～ってね

>>230
戸建て？高級レジブチ抜きみたいな物件？

>>232
RC賃貸マンションの最上階全フロアをワイのお家にするんよ

>>235
やっぱそんな感じか
めちゃくちゃ都心とかめちゃくちゃデカいレジデンスでもなかったらそれぐらいの金額でいけるやろうしええな

>>237
まぁ6階建てだしね
それにしても建築費高騰し過ぎなんよ
RCで坪120～130万円やって

>>238
能登が本格的に始まったらもっと高くなるやろなぁ電気代も大幅値上げでインフレ傾向も強くなるし

>>241
いつまで高騰するんやろなぁ
コーキングも今や一本500円超やし
こんな高騰続いてたら建設会社潰れてしまうで

>>244
銀行に相談してくれな
ワイは金貸しのプロではないからね

>>246
建設会社は人手不足と原価高騰でなんぼでも値上げ通るからむしろウハウハやで
周りの経営者もみんなずっとニコニコしとるわ
これまだまだ続くんちゃうか
少なくとも人手不足の間は安泰やと思うであそこらへん

>>247
清水建設が大赤字やんか
請負契約時の金額と竣工までの間に資材高騰していって大打撃らしいで

>>216
それもう半分と言わずほぼ全部詐欺なんよ

>>217
ええやん
利回りなんぼなん？

>>216
99割詐欺定期

>>220
まぁそもそも今はフルローンで貸してくれるなんて普通あり得ないもんね
利回り5%フルローンなんて銀行が首を縦にふらないのが普通
不動産価格がどんどん上がってくれたお陰で儲けさせてもらったところもあるわ

>>228
建築確認書ないとことかか？
それやったらかなり前からそうちゃうか？

>>231
せや
不動産取引多い銀行は近年まで違法建築でも貸してくれてたで

>>233
君の言う「近年」とか「最近」がどの程度前のことを指してるのかわからんけど、ワイの感覚ではだいぶ前からそうなってるけどなって感じやな
不動産向け商品を突っ込みすぎて金融庁にキレられたあそこでもない限り

>>240
最近手抜き工事ばっかなのがバレて徐々に嫌厭されてきてるな
そのうち大衆にも知られてかなり避けられそう

>>249
それができんから清水が大赤字なんやって
数ヶ月単位で上がっていってるから営業損益マイナス240億って